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投资要求概述

  2013年大额融资项目筛选参考与指南
  
  具体操作细节,会根据客户的实际融资情况策划最适合的融资方案及细节的拟定落实。以下融资规模均以1亿起做,单笔融资金额不超过15亿,可根据抵押物分拆其单笔额度,可多笔同时操作,融资期不超过24个月,还款方式可以按季度付息,半年付息,或年度付息,到期一次性还本或归还部分本金,还款方式灵活均可协商。
  
  第一部分:资本市场类
  
  (一)上市公司股票质押融资业务(融资成本11%以内):流通股质押原则上不高于20日均价的55%,限售股质押率一般不超过20日均价的50%,且解禁日需在融资计划期限内。警绒线设置不低于到期本息的150%,平仓线一般不低于到期本息的130%。有明确的资金用途和还款来源。融资期限一般不超过2年。对ST或者创业板股票审慎介入,一般要求落实其他保证措施。
  
  (二)定向增发及结构化阳光私募产品:一般通过有线合伙形式操作,劣后:优先不低于1:2.
  
  (三)未上市金融股权质押融资:主要是指未上市的全国性证券公司、期货公司、保险公司以及商业银行、金融股权质押融资,有明确的资金投向和还款来源,每股质押价格一般不高于最近一期审计每股净资产的90%,如果融资主体实力强,可以做到每股净资产的100%。(房地产企业或政府企业均可)。(银行,保险公司,期货,基金,资产管理公司等相关金融机构的金融股权均可)。
  
  相关解析:股权置业业务
  
  A、质押标的的选择
  
  上市公司的股票质押和非上市金融机构股权质押两大类
  
  B、主要标准
  
  a、质押率标准
  
  上市公司的股票质押融资质押率=融资额/∑股票以终审会日止20日均价市值
  
  非上市金融机构股权质押融资质押率=融资额/∑非上市金融机构质押股权份额对应的最近一个年度经审计后保留意见的净资产或最近上报监管机构的季度报告净资产。
  
  针对不同抵押物,融资抵押率不高于以下标准:
  
  类型质押率
  
  上市公司股权质押55%
  
  非上市银行股权质押100%
  
  A级及以上券商85%
  
  B级以上A级以下75%
  
  排名前10名的保险公司90%
  
  排名10-30名的保险公司80%
  
  b、警绒线和平仓线设置
  
  上市公司股票质押:平仓线为质押价格的150%-160%,警绒线为质押价格的120-130%
  
  c、上市公司股票选择标准
  
  一不是ST、*ST股票或者重组期间的股票;二是上市公司连续3年保持应力状态;三是对于限售期的股票,应在融资借款到期前解除限售;四是股票不属于限售板块。
  
  d、非上市金融机构股权选择标准
  
  政策性银行、全国性股份制商业银行;或城市商业银行,但监管评级在三级以上。
  
  B级及以上券商
  
  保费收入排名前30名的保险公司
  
  e、若融资资金用于房地产的,还应满足房地产开发融资的合理性要求。
  
  f、其他
  
  一是股权目标原则上应托管至公司认可的证券营业部。该券商应与公司签署《证券交易服务协议》,明确其监督职责;而是一般选择在办理强制执行公证手续。
  
  第二部分:基础设施类融资类
  
  (一)地方财政实力
  
  1.地市级一般预算收入50亿元以上、区县级一般预算收入25亿元以上,无抵押的项目不准入。
  
  2.交易条件
  
  (1)融资方为非平台类公司(以银监会公布的名单为准,退出平台可操作)
  
  (2)对于公共租赁住房、公路等公益性项目,政府可通过BT模式并由财政性资金逐年回购。
  
  (3)融资方或担保方至少一方在当地企业中排名前列,原则上净资产应不低于融资额2倍,资产负债率不高于80%,本金抵押率不超过50%。
  
  3.还款来源
  
  (1)第一还款来源充分:项目公司本身具有较强的还款能力,不以政府财政收入。
  
  (2)对单一企业,单次融资额不超过融资企业净资产。
  
  (3)针对市级100亿以上的平台的政府融资关联企业的,则可以按照财政收入及综合实力,可纯信用授信融资。
  
  特别说明:针对有四大资产管理的远期回购或银行出具保函的相关政府类融资平台的公司,均可操作。(资金成本年化8%以内)
  
  第三部分:政府类pe(股权投资)
  
  (一)由专业基金管理公司担任GP,由融资主体或其关联公司B成为LP并认缴一定数额的资金,设立有限合伙制基金。
  
  (二)由专项资金定向投资成立单一融资计划,融资计划投资于上述LP的持有基金份额对应的收益权。基金投资对象包括基础设施设公司的股权,项目业主按年份配股权收益(也可以直接通过券商资产定向管理计划来做)。在一定期限后由融资主体回购基金持有的股权实现退出。
  
  基本原则:融资主体实力强、自身经营良好、能够承受较高融资成本、信用风险小。
  
  详细解析:
  
  目标融资公司:央企、省属国有大型企业;地方市级、省会城市区县级及以上级的已经进入银监会名单的地方融资平台或未进入银监会名单的;其他实力较强的公司。
  
  融资主体要求:以股权的形式解决融资主体对项目资本金的要求,以便融资主体随后撬动银行贷款(项目贷款有资本金要求)。
  
  风险控制措施:地方财政回购,拥有银行备用授信的融资主体回购,四大资管担保,土地抵押,上市股票质押等。
  
  (详细见股权交易结构的ppt)
  
  第四部分:政府的城投债券(券商)(也可中期票据)
  
  (一)主要发行条件:本次发行后累计债券余额(不含短期融资券)不超过企业净资产(不包括少数股东权益)的百分之40%;发行企业债券前连续三年盈利;具有偿债能力,最近三年平均可分配利润(净利润)足以支付公司债券一年的利息;筹集资金的投向符合国家产业政策和行业发展方向,所需相关手续齐全。
  
  (二)符合上市条件
  
  1.债券信用评级达到AA级以上。
  
  2.债券上市前,发行人最近一期末的净资产不低于15亿元(如选择上海证券交易所上市)
  
  3.债券发行前,发行人最近一期末的资产负债率不高于70%(如选择深圳证券交易所上市)
  
  4.发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于债券一年利息的1.5倍。
  
  (三)具备一定的可发债规模根据发行人的净资产和利润情况,扣除已发行尚未兑付的中长期债券余额后,可发债规模不少于6亿元。
  
  第五部分:大型工商制造企业或上市公司流动资金融资
  
  (一)以大中型国有企业或者大型民营企业为主的流动资金融资,近一年销售收入为10亿以上,利润不低于1亿元,负债率不超过50%的企业。
  
  (二)有明确的资金用途和还款来源
  
  (三)有足值得抵押物,抵押物为土地、在建工程、或现房抵押均可,抵押物的基础在地级市,除非融资主体实力特别强大,则可以做到县级市,央企或者大型国有企业提供连带担保的除外可以不需要提供抵押物。
  
  第六部分:经营性物业(诱因行贷款的也可做二次抵押)
  
  (一)融资人为非房地产企业,资金用途为非房地产用途,第一还款来源来自于非房地产开发贷款。
  
  (二)物业一般处于正常经营阶段,租户主要为整租客户,物业位于城市核心商业区,租金能够覆盖结款本息。
  
  详细解析:
  
  1.原则上位于一、二线城市,产权明晰,地段优越,物业估值合理。所属片区具有较强的商业氛围和商业要求,市场前景看好,商业模式定位准确,成功运营半年以上,出租率较高,经营状况良好。
  
  2.经营性物业类型
  
  优先选择大型商业企业的大商场、购物中心;其次地理位置较好,出租率较高的高档写字楼。再次是有一定实力的企业持有的地理位置较好,面积较大的普通商铺;最后就是四星级以上的宾馆酒店,财务状况理想的,也可个别对待。
  
  3.抵押物楼龄:原则上不超过20年。
  
  4.还款来源
  
  第一还款源为租金。如第一还款来源不足,企业要有充足确定的补充还款来源。物业的出租率、租赁合同的租期、租金支付方式以及租约。
  
  5.融资额度
  
  融资金额可根据租金收入的10倍进行计算,原则上不超过抵押物的评估价的50%。
  
  6.融资期限不得超过10年,且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限。
  
  第七部分:房地产在建工程抵押融资
  
  (一)以房地产项目开发融资的须同时满足以下三项标准:
  
  1.房地产项目开发融资的,开发商或其控股股东具有“二级开发资质”;
  
  2.融资房地产项目在放宽前已经有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证.(条件好的有2证亦可)
  
  3.开发项目资本金比例不低于30%(经济适用房可适当降低除外,划拨土地亦可)。(包含土地款)
  
  (二)抵押率标准
  
  融资抵押率=融资额/∑各抵押物评估价值。
  
  针对不同抵押物,融资抵押率不高于以下标准:
  
  抵押物类型非限购城市限购城市
  
  已建成住宅55E%
  
  已建成商业地产50P%
  
  在建工程[email protected]%
  
  土地[email protected]%
  
  注:三类抵押物均有的项目,按照45%标准掌握。
  
  (三)以下54个城市优选项目为主
  
  一线城市(4个):北京,上海,广州,深圳
  
  中国新兴城市50强名单(50个):
  
  华东区:南京、苏州、无锡、徐州、常州、南通、杭州、宁波、温州、绍兴、嘉兴、金华、厦门、福州、泉州、青岛、济南、烟台、潍坊、合肥、南昌
  
  华北东北区:天津、石家庄、太原、唐山、呼和浩特、沈阳、大连、哈尔滨、长春、吉林
  
  华南区:佛山、东莞、珠海、汕头、、中山、海口
  
  中西部地区:武汉、成都、重庆、西安、郑州、长沙、乌鲁木齐、昆明、兰州、南宁、贵阳、洛阳、襄阳
  
  (四)针对具有二级房地产开发资质的房地产企业,持有纯土地证(商业或住宅均可)作为抵押物,土地的抵押率部超过40%,只要融资用途用在其名下任何具有四证或者五证的房地产的在建工程上均可,商业或者住宅均可,用途以商业优先,地级市的平均住宅价部得低于3500元/平方。
  
  特别说明:针对国内100强的房地产企业或者大型国企或央企或上市公司,抵押物在县级市的在建工程或土地抵押,均可操作。
  
  第八部分:房地产pe投资
  
  针对国内100强的房地产企业或者大型国企或者央企或上市公司,可以以股权投资的方式直接为项目公司股权增资扩股,进行配资联合拿地,出资比例为1:1的杠杆,综合实力强的可以做到出资额1:2的杠杆,融资期限到期,母公司对其项目公司的股权进行回购。
  
  第九部分:矿业融资
  
  我们可以提供股权投资、采矿权收益权、股权收益权、项目并购贷款、项目技改贷款、流动资金贷款、和矿业并购/建设基金等方面的服务,参与的矿业种类可以是煤炭等非金属矿产,也可以是铁、锰等黑色金属矿产,还可以是钨、锡等有色金属矿产。
  
  对于融资主体具体交易对手及项目的要求如下:
  
  1.交易主体选择主要以国有大中型企业及民营大型企业为主或者榆次类企业有着合作关系的企业,有可产生现金流的在产矿山或者其他产生现金流的非矿板块作为支撑。
  
  2.在所在区域取得或者即将取得矿业并购主体资格,或有文件表明可作为独立存在的矿山。
  
  3.项目未来还款现金流充足,借款期限内经营净现金流至少超过借款本息的150%。
  
  4.项目原则上要求手续齐全,储量在中型规模以上,采矿权证载开采能力不可过小(煤矿、铁矿原则上单矿采矿能力不低于60万吨每年),且剩余开采年限不低于10年。
  
  5.融资金额不低于1亿元,融资额原则上不超过采矿权屁股价值的40%,对于采矿权不能办理抵押的地区,股权须办理工商质押或者过户。
  
  
 

其他备注


有效期间至2016-04-14, 所投项目阶段:, 合作方式:股权投资,债权投资,混合投资,资金拆借,其他, 资金来源:自有资金

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